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2019-12-13
走出京津冀,华夏幸福的突围

很多人可以对万科融创侃侃而谈,但是对于华夏幸福,谈了五分钟便可能语塞。

与布局结构变迁同时进行的,是产业“护城河”的深挖。根据年报公布,2018年上半年新增入园企业445家,同比涨幅100.45%。

报告期内,公司实现销售额805.04亿元,同比增长15.63%。

一片火热的环京楼市瞬间遇冷,投资者亟待退场,刚需无力接盘,开发商叫苦不迭,甚至某楼盘一度传出房价“腰斩”的消息。

半年报显示,2018年上半年,华夏幸福新签PPP项目合作协议共10个,其中8个为产业新城项目,2个为产业小镇项目,全部位于非京津冀区域。

2002年,河北廊坊市固安县与华夏幸福政府签署了60平方公里的开发协议。华夏幸福为固安政府建设全套产业园区,包括配套住宅。更为关键的是,华夏幸福同时也为政府招商引资,提升地区活力的同时又大幅增加税收。

但从这次半年报的数据来看,这个刻板印象是要被彻底打破了。

2017年5月,河北省政府办公厅发布《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》,要求外地人在环京和环雄地区购房必须提供三年社保或纳税证明。

现在,机会来了,刚刚公布的华夏幸福半年报,给了我们一个难得的解析华夏幸福的良机,也回答了不少之前的好奇。

尤为引人瞩目的,是其走出京津冀,将“产业园区+住宅地产”的模式成功复制到了其他地方。

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2016年开始,华夏幸福就已择址环南京、环杭州区域,两者现在分别以3年和2年的时间实现销售额超百亿。在房地产行业中,百亿销售额差不多是一个TOP100房企的业绩。

《大城市的房租都在吸血了,你怎么还不回老家?》

华夏幸福的这一模式本质上是“筑巢引凤”的工作,和地方政府以PPP模式合作,在政府的委托下建设产业新城,提供软硬件服务,吸引优质企业入驻,提升区域的经济和社会发展水平,从而获取产业园区运营收入。

此前的3月份,该公司还与湖北银行签署战略合作协议,自2018年至2021年期间,双方合作融资总量累计为100亿元人民币。

异地复制的突围

此外,这份财报也显示,报告期末,公司货币资金425.89亿元,大于公司一年内到期的有息负债275.65亿元,偿债能力有充分保障。

华夏幸福半年报发布次日,股价报收24.68每股,上涨2.36%。返回搜狐,查看更多

非京津冀区域新增入园企业288家,占总数64.72%;新增签约投资额达到745亿元,约占总数77.2%。

然而围绕华夏幸福的战略拓展能力质疑声不断。

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成也“环京”

接着给大家做房企的半年报解析。今天的主角是神秘的华夏幸福。

包括佛吉亚(沈阳)汽车部件系统有限公司、绵阳华晨瑞安汽车零部件有限公司、沈阳长江源科技发展有限公司、BRAND FIELD LIMITED、上海上福塑料制品有限公司、杭州恒立制造科技有限公司等规模型龙头企业陆续入园签约,构筑了华夏幸福产业新城的“护城河”。

京津冀以外区域的销售面积和销售金额都实现了快速增长。京津冀以外区域销售面积325万平方米,占总销售面积比例达到45.68%,较去年同期增长293.88%;环南京、环杭州、环郑州区域上半年销售面积占比分别达到15.78%,7.3%,10.69%。

与此同时,资本市场也给予华夏幸福正面评价。中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司给予“AAA”主体信用评级,国际信用评级机构给予“BB+”独立公司评级,展望为稳定。

还有一点值得注意的是,华夏幸福的现金流数据。半年报显示,2018年二季度,公司单季度经营活动产生的现金流量净额为17.85亿元,年内明显改善。同时公司单季度回款率达到61.64%。公司现金流持续优化。

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但在环京楼市遇冷后,重仓环京区域华夏幸福能否在其他区域找到产业新城的出处,成为了检验这一千亿级地产运营商运行模式的要件。

今年上半年,公司融资总金额 1128.82 亿元,其中银行贷款余额 454.78 亿元,债券(票面)融资规模 487.91亿元,债券期末余额 485.06 亿元,信托、资管等其他融资余额 188.98 亿元。

数据显示,2018年上半年,华夏幸福新签产业新城和产业小镇项目全部位于非京津冀区域。上半年非京津冀区域新增入园企业288家,占总数64.72%;新增签约投资额达到745.0亿元,占总数77.15%。

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此前华夏幸福的产业新城布局集中度高,**在2016年全年的销售额中,京津冀销售占比高达93%,这一数字在2017年变成了77%。**

报告期内,华夏幸福非京津冀区域核心业务销售额占比达到38.63%,较去年同期提升25个百分点。公司环南京、环杭州、环郑州区域1-6 月新增签约投资则占比分别为22.94%、18.74%、13.87%。继环南京和环杭州区域之后,环郑州区域成为新异地复制业绩增长极。

ppp模式示意图

不能不说华夏幸福的项目选址眼光相当精准。在上半年的层层调控之下,一线城市增长乏力,三四线城市也疑似“强弩之末”,强二线城市则展露了强大的发展潜力。而华夏幸福选择的新城市中心,南京、杭州、郑州无一不被认为极具潜力与增长前景。

困也“环京”

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2018年上半年,公司实现营业收入349.74亿,同比增长57.13%。而据2017年半年报显示,当期实现营收222.6亿元,同比增26.4%。

当时还没流行PPP这一概念。

而这个问题,在一堆看似枯燥的财报数据中得到了最详实的回复。

原标题:走出京津冀,华夏幸福的突围

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