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2019-12-12
内外融资渠道均收紧 “华南虎”富力“暂停拿地” “加快回款”

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外汇天眼APP讯 : 7月30日,一份疑似富力地产的内部文件外泄,文件显示,集团下半年将暂停拿地,工作重点为促销售、抓回款。在接受《证券日报》记者采访时,富力地产公关部负责人称目前未见到该文件,文件真实性尚在核实中。谈及公司下半年的经营策略,其表示公司将在8月份的记者招待会上统一公布。

作者 | 刘莹

业内人士认为,富力地产暂停拿地改抓销售和回款,与其自身资金情况有关。也侧面说明在融资收紧背景下,企业相对保守的经营策略已经形成,地产行业进入降温周期,是后续其他房企需要积极研究的一个信号。

编辑 | 盼盼

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《中国建设报·中国房地产》报道,7月26日,富力地产发布的一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》内部文件显示,“2019年下半年富力原则上暂停拿地工作,并多次提及要促销售、抓回款”。其中,“以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化”被加粗强调。

上半年仅完成37.64%销售目标

富力地产向全体员工发出了“加紧销售”、“加快回款”、“暂停拿地”三重任务,并有意让每一层级都意识到公司销售及资金等压力,素有”华南虎”之称的富力地产资金压力何来?

在该份外泄的文件中,富力地产表示,2019年以来集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距,因此,下半年各地区公司最重要的工作是加大销售力度,确保完成销售任务。文件明确提出,下半年原则上暂停拿地工作,确保资金优先用于工程相关款项的按时支付,以加快销售展区及货量区的工程建设,保障营销节点达成。

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今年上半年,富力地产的销售情况不乐观。集团2019年上半年销售总金额约602.2亿元,仅完成全年销售目标1600亿元的37.64%。

上半年耗资136亿拿地

今年5月份,因被指霸占并开发海南省澄迈县大丰镇盐丁村海岸线,富力地产的“富力红树湾”项目被澄迈县房管局暂停销售许可,关停商品房合同网签系统。该项目总占地面积约435万平方米,总投资超过150亿元。此外,富力地产天津静海县富力新城发生施工伤亡事件,更有项目存在安全隐患,5月份集团被列入江西“百差工地”榜,近日又被住建部通报安全违法,多个项目遇阻。

扩张加速

不过,据中国指数研究院的统计,富力地产2019年上半年拿地势头并不弱。富力地产截至6月底共耗资136亿元拿地,国内排名37位,比2018年上升10位。业内人士严跃进认为,富力地产此前拿地、收购酒店和汽车产业的项目,导致目前对资金的渴求程度较高。随着外部压力加大,集团主动降低投资速度节约资金,是为了把钱花在刀刃上,以期回笼资金。

2019上半年,富力地产累计实现权益销售额602.2亿元,同比增长6%,销售面积约551.68万平方米,同比增长25%,在克尔瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,富力地产的权益销售金额位列行业第15位。

严跃进还表示,从大环境来看,当前地产行业进入降温周期,地产公司开发投资的拐点已经到来。7月30日,中央政治局提出房地产不是经济刺激手段,至少说明今年三季度各地政策松绑的可能性几乎为零,房企将面临资金压力、库存压力和销售压力三大压力,大概率会主动采取降价促销策略。

业绩不俗的同时,富力地产加大了在全国拿地的扩张。根据中原地产的统计,1-6月,富力先后耗资136.07亿元全国拿地 23块,在房企拿地金额TOP50排行榜中位列第37位,拿地城市遍及太原、盐城、丽江、德州、六安、呼和浩特、北京等地。尤其是,在盐城地区,富力一举拍下了三宗地块以用于建造盐城富力科创城项目,该项目的总体占地面积约208万平方米。土储方面,克尔瑞统计显示,上半年,富力地产共计新增土地建筑面积687万平方米,新增土地货值903亿元。

接盘万达酒店难“消化”

今年以来,富力地产拿地积极,这与此前富力集团董事长李思廉在2018年业绩会上的态度基本一致,“2019年富力将加速土地购置的意愿,预计耗资400亿元现金买地”。

促销售、抓回款的背后,是对资金的渴求。目前,富力地产可谓债务压顶,截至2019年6月30日,富力地产借款余额约为1952.34亿元,较2018年末的1632.39亿元增加了319.95亿元,累计新增借款已超过2018年末公司净资产的40%。早在今年年初,富力地产就因2018年年报中3000亿负债饱受诟病,其资产负债率被认为达到危险水平。

与高额买地相伴随的是债务压力的加大。统计显示,截止一季度末,富力的借款余额为1875.82亿元,相比2018年底新增243.43亿元,净资产仅698.30亿元,并且这些债务中,一年后必须偿还的多达523亿元。

但需要花钱的地方还很多。近期富力地产谋划入股车企华泰汽车需要资金,而2017年富力地产收购的万达资产不仅未给集团带来盈利,反而成为拖累,仍需进一步投入。

“六折”接盘万达酒店却面临持续亏损

2017年,时值万达危机,富力地产耗资189.55亿元接盘万达旗下73家城市酒店的权益及大连万达中心写字楼,受合并报表影响,富力地产2017年盈利211.86亿元,同比大增214%。但经过2018年一年的整合期,富力地产仍未消化万达的酒店资产。2018年年报显示,公司酒店营运业务亏损4.59亿元,相比2017年盈利129.37亿元,差距超过130亿元,成为富力地产2018年业绩下滑的重要原因。

报道显示,富力地产尚未从接盘万达酒店的”泥沼”中走出。2017年,富力豪掷199.06亿元接盘万达77家酒店,“廉价”的接盘让富力一战成名,但也加剧了其债务压力。据悉,接盘当年,富力的负债一度高达1633亿元,并且,手握89家酒店并成为全球五星级酒店霸主的富力地产并未获得预想中的利润,接盘酒店连年亏损,2018年,这一亏损数额持续扩大,增加至4.59亿元。

2018年,集团实现营业收入共768.58亿元,同比增长30%,但归属公司所有者的盈利为83.71亿元,同比大降60%。当年的“华南五虎”之首、曾比肩万科排名行业前列的富力地产已被拉开差距。