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2019-12-14
92%涨价支持率从哪里来

本报记者 孙云

物业费涨还是不涨?这是一个值得考虑的问题。今年年初,国家发改委放开24项商品及服务价格,其中包括非保障房小区的物业费和停车费。从此,物业费涨价一直排位列话题榜前茅。

近两年因物价上涨成本提高,许多居民小区物业管理费入不敷出。“涨价”总是一个不受欢迎的词儿,再加上一些物业公司服务差强人意,不仅涨价计划搁浅,就连维持原价也收不齐,形成恶性循环。昨天,记者在搜房等业主论坛看到,一些正酝酿涨价的小区,物业和业主关系紧张,业委会也成众矢之的,各种矛盾滋生。记者却了解到,闵行区万科城市花园新区涨物业费的动议,不但有92%业主投了赞成票,还有81%业主已缴清上半年物业费。

25日记者走访调查发现,长沙个别小区的物业费2015开年就已刮起了涨价风,有些已经调整到位,有些正在酝酿上调中。调整的程序、幅度也各有不同,或是通过业委会向居民征集意见后再行商定,或是先放出风声然后在收取时成为定局。

物业账实话实说

现场调查:

2000年交房的小区,公寓1.5元/平方米的物业费11年没变,别墅区物业费2007年还从原来的2.5元/平方米降到了2.3元/平方米。物业负责人施雷坦言,2006年起物业亏损逐年增加,从每年几十万元到去年的236万元。物业管理是劳动密集型行业,人力成本占比相当大。要压缩成本必须减人,2011年小区减少了十几名保安和保洁员,物业人员总数减为102人,人均服务面积超过1700平方米,接近饱和。一方面,无法继续通过减少人员方法降低成本;另一方面,物业成本压缩势必影响服务品质。近几年来,城花新区的业主满意度存在上下几个百分点的波动,业主最直观的感受是:“入口处的保安一直会主动帮老人拎提重物,现在保安裁掉10个,老人手中的重物没人帮忙提了。”如此,上调物业费成了维持品质的必然选择。

部分小区最高涨幅超3成

全透明换来理解

“您对我们的服务是否满意?”从去年11月开始,蔡先生每次在小区里遇到物业工作人员,总会听到这样的提问,蔡先生在业主群里一问,才得知这是物业在为涨价提前吹风。

城花新区物业管理站从2010年开始酝酿涨价,并从2011年上半年起采取一系列积极的沟通措施。

蔡先生居住的小区位于雨花区新建西路中江国际花城,该小区由一栋高层和六栋小高层组成,2007年交付,目前有1000多户业主。小区现在有业主委员会,为其服务的是中海物业,是一家有一级资质的物业公司。

(下转A6版)

小区从最初的每月每平方米1.2元,后来调至1.5元。“现在还没有涨价,只是补缴之前的一个能耗费。”物业工作人员说,物业和业委会协商,经过业主同意,以后的物业费或将涨为每月每平方米1.8元。

(上接第1版)

同在雨花区的另一个位于韶山南路的万科金色家园,2010年交付,由3栋32、45平米公寓组成,共有505户。“物业费每月每平方米1.8元,这是2010年定下的标准,我们4年没有涨过物业费。”昨日,万科金色家园物管方长沙市万科物业服务有限公司相关负责人说,从今年1月份起,该小区的物业费已经实行了新标准,目前高层物业费每月为2.38元/平米,相比此前的每月1.8元/平方米,最高涨幅已经超过了3成。

在该小区,物业公开账目是一项“优良传统”。2011年上半年,物业不仅向业委会、居委会、当地房办公布账本,还登门拜访业主顾问团和各种社区团队,向他们解释沟通,详细算账。2011年11月,物业在小区信息栏张榜公布小区收支情况,详细到保洁、保安等各项支出和有偿维修费、广告信息费等各项收入,让业主看得明白放心。11月底,业委会组织业主代表,跟随物业人员一起,登门发放、收集选票,如业主身在外地,则通过挂号信寄送,保证100%的投票率。

记者随后咨询了分别位于天心区、开福区、雨花区等6个小区的物业公司,从去年年底开始,个别小区就开始逐渐提出调价通知,但都迟迟未得到业主同意。

记者在业主论坛上看到,花园城、证大家园等一些小区也在酝酿上调物业费,但过程并不顺利。许多业主对涨价的需求表示理解,但同时指出,操作中的一些不规范和不透明导致业主反感,继而强烈反对。

物业说法:

而在城花新区,正是公开透明使得业主与物业公司之间有了理解的基础,业委会、居委会这样的居民自治组织更起到监督协调作用。因此,投票结果不出所料,尽管别墅区的物业费从2.3元/平方米上调到3.5元/平方米,公寓区的物业费从1.5元/平方米上调到2.28元/平方米,仍有92%的业主在“续聘万科物业”和“同意物业管理费调价”选项上打钩支持。

人工费成物业费最大支出

高品质赢得人心

“前两年,人工成本占公司总成本不到50%,现在的人工部分加上外包的维修人员,要占到总成本的80%-85%。”从事物业管理工作近十年的资深物管经理谢莉告诉记者。

尽管高票通过调价计划,物业并未忽视剩余8%业主的意见。反对者主要持三种观点:第一种是觉得别墅项目涨幅较大;第二种是认为“物业人员比过去少了,你们怎么可能还亏损?”;第三种则认为,附近一些小区的物业费每平方米才几角钱,“人家干得下去,你们为什么不行?”

谢莉给记者算了一笔账,以她服务的一家拥有600户住户的中型小区来算。小区物业员工共有30人,其中保洁7人、保安及维修工共10人,其他都是办公室人员。现在一个保洁员的工资每个月为1600元,再加上五险一金,综合用人成本在2200元左右,7个保洁员每年的人工支出在18万元左右。保安、维修工的工资更高,这群人每月3000元工资,最低一年就需要支出30万元,行政人员每月工资2500,一年的人工支出需要39万多元。

物业分门别类在业主论坛等网络平台加强沟通宣传,并再次上门解释。2000年上海市最低工资标准为450元/月,2011年上调为1280元,仅此一项,增幅就达184%。2011年小区物业收入630万元,连支付670万元人工费都不够,再不涨价,很难维持高品质服务。

这样算来,该小区物业综合用人每个月的成本在2200元左右,一年的人工费支出在87万元左右。“物业本身就是微利行业,按照以前的收费标准可能会入不敷出,提价是在所难免。”在谢莉看来,物业服务是典型的劳动密集型行业,人工成本占比太高。加之近几年,水、电、气等各种成本都在猛增,国家最低工资标准也频频上调,社保政策不断完善,直接拉高物业成本。

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